Wereldhave presteerde in de eerste helft van 2025 beter dan verwacht. Het directe resultaat viel hoger uit dan een jaar eerder en de vastgoedinvesteerder verhoogde meteen de winstverwachting.

Die winst per aandeel komt dit jaar uit tussen de 1,75 en 1,85 euro. Eerder lag die bandbreedte op 1,70 tot 1,80 euro. Een kleine stap, maar wel een positieve. Het laat zien dat de marsroute van ceo Matthijs Storm effect begint te sorteren.

Storm leidt Wereldhave sinds eind 2019. Niet veel later brak de coronapandemie uit. Onder zijn leiding veranderde het bedrijf van koers. De vastgoedportefeuille is afgeslankt en opnieuw ingericht. Wereldhave was ooit actief in zeven landen, waaronder de Verenigde Staten, Spanje en Frankrijk. Nu zijn er nog drie kernmarkten over: Nederland, België en sinds begin dit jaar Luxemburg.

Groei in Luxemburg
Wereldhave zette in de eerste helft van 2025 voet aan de grond in Luxemburg. Voor 167 miljoen euro kocht het twee winkelcentra: één in Pommerloch - vlakbij de Belgische grens - en één in Schmiede in het noorden van het land.

Op het eerste gezicht een opvallende zet. Beide centra liggen in dunbevolkte regio’s - normaal gesproken geen pluspunt. Maar Storm ziet juist voordelen. Luxemburg kent strenge bouwregels, waardoor concurrentie van nieuw vastgoed beperkt blijft. Veel huurders zijn bovendien bekende namen uit Nederland en België, zoals H&M en Ahold Delhaize.

En dan het rendement: circa acht procent aanvangsrendement is zeldzaam in de huidige markt. “We moeten lang terug in de tijd dat Wereldhave iets tegen zo’n goede prijs heeft kunnen kopen,” zei Storm eerder dit jaar.

Ook qua investeringen valt het mee. In de komende vijf jaar is slechts vijf miljoen euro nodig om de centra op het gewenste niveau te brengen. Schmiede levert direct rendement. Pommerloch biedt meer groeipotentieel. Storm verwacht daar een jaarlijkse huurstijging van één tot twee procent boven inflatie.

Knellende balans
Na jaren van saneren denkt Wereldhave dus weer aan groei. Maar die groei legt wel druk op de balans.

De loan-to-value (LTV), de verhouding tussen schulden en de waarde van het vastgoed, is inmiddels opgelopen tot 45 procent. Dat ligt duidelijk boven de eigen doelstelling van 35 tot 40 procent. Zelfs als je de opbrengst van de onlangs verkochte centra in Leiderdorp en Roosendaal meerekent (108 miljoen euro) blijft de schuldgraad steken op 43,7 procent.

De stijging is goed te verklaren. De Luxemburgse aankopen zijn deels met nieuwe leningen gefinancierd. In mei vloeide bovendien 55 miljoen euro uit de kas als dividend. En er is geld nodig voor de verbouwing van winkelcentra naar het zogeheten fullservice-concept waarbij centra onderdak bieden  aan winkels, horeca, fitness en zorg. Negen centra zijn al omgebouwd. Aan vier andere wordt nog gewerkt.

Schuldgraad Wereldhave aanzienlijk hoger dan eigen doelstelling

Bron: (half)jaarverslagen Wereldhave.

Vertrouwen
Toch houdt Storm vertrouwen. Hij wijst op de geplande verkoop van winkelcentrum Sterrenburg in Dordrecht. Die moet de balans meer lucht geven. Maar voor echte verlichting blijft de hoop ook gevestigd op Frankrijk.

Daar zit al jaren het grootste probleem. In 2021 verkocht Wereldhave het merendeel van zijn Franse portefeuille, met veel pijn. De verkoopprijs lag toen 40 procent onder de boekwaarde. Twee centra bleven over: één in Bordeaux (Mériadeck) en één vlakbij Parijs (Argenteuil). Voor beide is nog altijd geen koper gevonden.

Dat lijkt ook nu weer het struikelblok. Storm sprak tijdens de halfjaarcijfers van een "moeizame Franse markt". Bezoekers blijven weg en de verhuur stokt. In de eerste zes maanden van dit jaar sloot Wereldhave in Frankrijk slechts zeven huurcontracten. In Nederland waren dat er 65, in België 31. De nieuwe Franse huurcontracten zijn bovendien fors minder waard. Het verschil tussen de oude en nieuwe afspraken, de zogeheten spread, ligt gemiddeld 20 procent lager dan de vorige huurprijzen.

Dat onderstreept hoe zwak de onderhandelingspositie van Wereldhave daar is. De twee centra staan nog altijd voor zo’n 175 miljoen euro op de balans. Maar of Wereldhave dat bedrag ooit op de rekening krijgt, is steeds meer de vraag.

Fors gewaardeerd
Opvallend is de stevige waardering die Wereldhave hanteert voor zijn Franse vastgoed. De twee centra staan op de balans tegen een netto aanvangsrendement (yield) van slechts 5 procent. Dat is fors lager dan in de andere kernmarkten. In Nederland ligt de yield op 6,2 procent, in België op 6 procent en in Luxemburg zelfs op 7,5 procent.

Een lage yield bij vastgoedobjecten betekent dat de waardering relatief hoog is afgezet tegen de huurinkomsten. En dat wringt. Want juist de Franse centra presteren het zwakst: dalende bezoekersaantallen, amper nieuwe huurcontracten en bij heronderhandeling een huurdaling van gemiddeld 20 procent.

Toch staan deze objecten het hoogst gewaardeerd ten opzichte van de inkomsten die ze opleveren. Dat maakt een afwaardering bij verkoop niet heel denkbeeldig. Zeker omdat er binnen de bestuurskamer van Wereldhave ongetwijfeld druk wordt gevoeld om deze assets van de hand te doen.

De geschiedenis helpt niet mee. Toen Wereldhave in 2021 vier Franse centra verkocht, lag de prijs veertig procent onder de boekwaarde. Financieel directeur Dennis de Vreede benadrukte recent dat hij dat scenario niet opnieuw wil meemaken. “De urgentie van toen, vanwege corona en een herfinanciering, is er nu niet,” zei hij tijdens de aandeelhoudersvergadering in mei. Maar met een oplopende schuldratio en stilvallende verhuur in Frankrijk dringt de tijd zich ook nu weer op. De druk mag dan formeel afwezig zijn, de cijfers vertellen een ander verhaal.